Внезапно для многих, в России средняя площадь квартир массовой застройки не выросла с 60-х годов, и даже упала по сравнению с 80-ми, то есть после распада СССР квартиры стали мельчать. При этом строят больше, чем при СССР — и в метрах, и в числе квартир.

Многим кажется, что такого быть не может. Ведь площади типичных «двушек» и «трешек» остались на уровне 80-х, при этом в достаточном количестве появились квартиры «бизнес-​класса» и «элитка», которых в СССР практически не строили. Визуально никакого измельчания не происходит, а средняя площадь на человека уж тем более выросла (строят много, а население не увеличивается).

Однако этот тот случай, когда свои ощущения стоит проверить. Сохранение площадей квартир на уровне 80-х годов сопровождалось широчайшим внедрением квартир-​комнат («студий») исключительно маленькой площади. Они и обеспечили падение средней площади квартиры до уровня 60-х гг.

Казалось бы, в этом нет логики. Если стремиться к минимизации, то все квартиры массового сегмента должны стать как можно меньше, а если благосостояние улучшается и население просит квартиры побольше, то зачем строить малогабаритки из одной комнаты?

Эта странность имеет одно простое объяснение. Застройщик стремится снять максимум построенных метров с земли, при этом уменьшить удельные затраты. Первым и очевидным способом является повышение этажности, но на этом общеизвестном факте мы останавливаться не будем. Менее известно, что обе задачи решаются также за счет увеличения ширины корпуса.

Судите сами. «Хрущевка» серии 1-464 имела ширину корпуса 11,5 м, в то время как сейчас её доводят до 15-17 м. Если взять для ориентировочного расчета 16 м, то прибавка составит 39% площади на каждом метре длины дома. Есть за что побороться!

Но чтобы сделать широкий корпус, нужны глубокие квартиры. Именно квартиры-​комнаты имеют максимальную глубину, до 9 метров. Если удастся согласовать корпус из одних студий, то он будет иметь ширину в 20 метров. Это почти удвоение площади этажа при той же длине дома по сравнению с 1-464.

Эти метры «отбивают» затраты на покупку земли, принося громадный доход, сравнимый с выгодой от увеличения этажности. Но что особенно замечательно, себестоимость этих метров снижается. Во-​первых, при «толстом» корпусе уменьшается площадь наружных стен, одного из самых дорогих элементов конструкции; во-​вторых, за счет темных кухонь сокращается площадь остекления. Окно очень дорогой элемент, помимо самого изделия нужен отлив, подоконник, отделка откосов и дополнительное отопление.

Также дорого стоят лифты и лестницы. Поэтому проектировщиков просят запихнуть в каждую секцию максимально возможное число квартир. Отсюда длинные коридоры. Вроде бы потерянная площадь, но в общем счете получается экономичнее, чем установка дополнительных лифтов.

Вот типичный пример такой планировки (так называемый «манхэттенский проект»):

Еще несколько тысяч рублей с каждой квартиры можно получить, если устанавливать там минимум перегородок. Например, делая совмещенные санузлы. Помню одну знакомую, которая получила такую квартиру. В ней только санузел и был отгорожен. Оказалось — всё законно. Покупала она по эскизу, а в рабочий проект добрые люди внесли изменения. Нарисовали пунктир на месте перегородки. Были случаи, когда заказчик выставлял перегородки для предъявления комиссии, а затем разбирал и перевозил на другой объект.

Изложенные здесь данные дают упрощенную, но правильную картину причин возникновения современного типа дома: многоэтажного «муравейника».

После того, как застройщик осознал все свои плюсы от такой архитектуры (на это ушло несколько лет, строительство процесс очень консервативный), он начал делать рекламный образ, чтобы представить свою выгоду как подарок уважаемым клиентам. Так мы услышали, что «студии» это новый современный формат молодежного жилья, совмещенные санузлы обожает весь цивилизованный мир, а объединять кухню с гостиной очень удобное решение. Квартиры, в которых не хватает одного окна, получили приставку «евро-» и, надо сказать, это сработало. По отзывам видно, что у покупателей хорошее настроение и повышенная самооценка! Они ведь уверены, что рынок наконец-​то откликнулся на их запросы. Великая вещь, социальная психология.

Каковы же последствия новой квартирографии для демографии? Резко отрицательные. Мы получаем районы, забитые квартирами-​комнатами, в которых и одному человеку жить некомфортно. Молодежь – целевой клиент для этих каморок. Понятно, что этот фактор будет ограничивать рождаемость. Средняя площадь на персону действительно выросла, но основная доля этого прироста уходит на расселение поодиночке. В «двушке» площадью 42 м2 может жить семейная пара и на каждого будет по 21 м2. Они могут спокойно завести ребенка и тогда будет по 14 м2 на человека. А если те же люди живут по отдельности в студиях по 25 м2, то у них обеспеченность площадью изначально выше и всегда такой и останется, так как ребенка уже принести некуда.

Так и получается, что можно, улучшая жилищные условия, одновременно закладывать прочные основы для развития демографического кризиса.

PS. Между прочим, новое слово в домостроении — квартиры без окон. Вместо окон — экраны высокого разрешения. Включайте любой вид и любуйтесь — хотите вид на Альпы, хотите — океан с купающимися мулатками. Это те нищеброды, кто с окнами, будет смотреть на свой грязный двор. А избранные, купившие квартиры с монитором в виде окна — получат элитные виды по всему миру. Кстати, когда нету окна — и выпасть некуда по пьяни. Всё польза.

Что же до задницы с демографией — объяснение её куда проще и банальнее. Дети съезжают от родителей в своё жильё. После этого родители живут в своей трёшке, с мыслью «иногда вдруг ко мне приедет ребенок со своей женой и ребенком, им будет отдельная комната». Но дети не заводят ребенка, потому что «сказочное Бали» два раза в год (а с детьми что на том Бали делать -​ как с ними по ночным клубам до утра тусить?). Ну и вот.