Надежные вложения: недвижимость

Покупку недвижимости считают надежным вложением своих сбережений 55 россиян из ста. Сбербанку, находящемуся в народном рейтинге надежности инвестиций на втором месте, готовы доверить свои средства лишь 29 человек из сотни, золоту – 24.
Как человеку, в инвестиционном портфеле которого жилая недвижимость занимает существенное место, мне этот vox populi представляется довольно… интересным. Кажется, что общественное мнение сильно преувеличивает как надежность, так и доходность инвестиций в недвижимое имущество.
Начну с последнего. Если брать жилую недвижимость, сдаваемую в долгосрочную аренду (а 99% людей под «инвестиционной» покупкой недвижимости понимают именно это), то доходность на уровне 8-10% годовых следует считать очень хорошей (хрен вы такую еще получите, с учетом того, как быстро жильцы поганят не свою квартиру, как кидают с оплатой и так далее — и это не говоря о риске пожара и затопления). Гипотетический рост цен при этом вынесен за рамки расчетов, ибо 2008-й год показал, насколько сильно может подешеветь то, что якобы «всегда в цене». По некоторым объектам стоимость квадратного метра вышла на докризисный уровень только сейчас. Впрочем, те, кто вкладывался в начале 2009-го, сейчас ничуть не жалеют об этом.
Итак, по факту жилая недвижимость приносит доход примерно на уровне банковского депозита, при этом жилищную ренту – в отличие от процентов по депозиту – капитализировать (то есть снова пустить в дело под проценты) сложно.
Другое дело, что 6-8-10-15 миллионов рублей не всякому банку доверишь. И даже простой совет «раскидать» по 20-30 банкам по 700 тыс. руб. не очень прокатывает: долго, хлопотно и свои риски есть. Впрочем, выбор инвестиционных предпочтений – дело тонкое, личное, и к теме записи не относящееся.
Теперь о надежности. Очень распространено мнение, что с жильем – в отличие от банков, акций, облигаций и других активов – «ничего не может случиться». Ну, разве что метеорит (или взрыв бытового газа, что вероятнее) разрушит квартиру или дом полностью. К сожалению, это представление тоже далеко от действительности.
Строго говоря, приобретая, допустим, квартиру, вы покупаете не столько «стены-пол-потолок», сколько свое право владеть и распоряжаться именно этим объектом недвижимого имущества. Соответственно, надежность инвестиций в недвижимость напрямую зависит от того, насколько надежно защищено право собственности в той или иной юрисдикции.
В России с этим есть вполне известные проблемы. Тот же «Речник», к примеру… ОК, это – собственность и забота «элиты». Но есть и другие ситуации, в которых вполне добросовестный собственник жилья может против своей воли с ним расстаться – забесплатно или за весьма символическую «компенсацию».
Так, хорошо известно, что множество подводных камней таит в себе начавшаяся в 1990-х бесплатная приватизация жилья. Сейчас, конечно, риск столкнуться с иском «ущемленного в правах» сироты или сидельца намного ниже, чем еще 10 лет назад. Однако назначение «самого-самого крайнего» срока бесплатной приватизации подстегнуло интерес к этой теме, в одной только Москве может быть оформлено в частную собственность до полумиллиона квартир, и неизвестно, какие косяки на волне ажиотажа допустят регистраторы, и какими проблемами это аукнется в будущем.
Еще один источник рисков – ошибки или злоупотребления при оформлении разрешительной документации на строительство. Это касается как вторичного (тот же «Речник»), так и первичного рынка недвижимости. Все в той же «Новой Москве» обнаруживаются десятки объектов, построенных с нарушением закона. Например, многоквартирные дома, возведенные на территориях садовых товариществ. Их покупателям можно лишь посочувствовать.
Наконец, «на сладкое» – принудительный выкуп недвижимости при изъятии земельного участка, на котором она расположена, для государственных или муниципальных нужд. Причем, по ускоренному сценарию, апробированному в Сочи. Таким манером собираются действовать власти в «Новой Москве». Вполне возможно, что далее и другие регионы захотят использовать эти технологии.
Конечно, это далеко не полный перечень возможных проблем, да и «трабблы», связанные непосредственно с арендой в него не вошли. Тем не менее, и этого хватит, чтобы задуматься об альтернативных возможностях вложения средств.
Ччорт!
Ну ннада жы. Вот терь и думай.
Можыд — сразу в остров вложыца? В речной? У нас тут есь возле моста остров — 5х7. Ещё куст на ём кокойты вырос. И доступность — када летом купалсе — йа тудой не замочив труселя переходив. Ннада, панимаиш, про изъятие островов почейтаць — удрух и там «пiдводных камней» полно?
Затопит в половодье, делов-то…)))
«В 2000 году лауреат Нобелевской премии Ричард Стоун проанализировал, в каких отраслях компьютеры позволили поднять производительность труда, и выяснил, что таких отраслей нет, кроме одной – производство компьютеров. Компьютеры тотально внедрены, но производительность труда упала в 10 раз, то есть, компьютеры не дали экономике ничего»©
Ыыыыыы
Ричард Стоун — идиот. Что, в общем-то, многое говорит прежде всего о Нобелевской премии.
Финансовые транзакции сейчас как проводятся? Чо — Стоун везет самосвал бабла из банка в банк?
Роботы каким образом работают? При помощи механических командоаппаратов с кулачками и выключателями, наверное?
Любое современное электронное устройство — вплоть до LED-лампочек — собрано при помощи SMD-компонентов. Их, простите, придурок Стоун пинцетом по плате расставлял, или таки управляемый компьютером робот?
И это я не трогаю современные системы связи (сотовая связь, например, невозможна без управляющих компьютеров), а также использование компьютеров для проектирования и моделирования.
Ато какжы!
Дебил, какъесть.
>>
Одна из вещей, о которой всегда говорят, обсуждая цифровую экономику – это роботы. В мире на 10 тысяч работающих приходится 69 роботов, в Южной Корее – 540, у нас – 2. Говорят, что роботы вытеснят людей, но это не так на сегодняшний день. Анализ американской автомобильной промышленности показал, что после закупки 80 тысяч роботов в течение 5 лет численность занятых выросла на 240 тысяч человек. Это просто другое качество труда.©
Мгггг
Сопсно , три киргиза с гонконгской фабрики наклепают такого — восьми компутерам и не снилось
И косынку с маждёнгом раскласть и бец компа можно.
Но речь не об то. Речь об производительность.
Упадшую с 68го году в 10 раз.
You are seriously?
Объем производства автомобилей в США, год и количество
1970 8 283 949
2016 12 232 605
Сейчас в этой отрасли в США занято 270 тысяч человек. В 1970 году было занято более 600 тысяч. Рост производительности труда считается элементарно.
По-моему, вполне очевидно, что Стоун — именно дебил.
Эх…
Sorry, «are you…?» Pleeeeeeease.
Не. Я пытался. Не работает. В ИИ прошито так значит так
С другой стороны в то время Форд Мустанг стоил 2300 баксов при зарплате 380 баксов, а сейчас… гм.. аналогичное авто в США стоит наверное около 30 тысяч баксов при среднем годовом доходе работяги в США в те же 30 тысяч баксов. Получается соотношение цены авто и зарплаты не сильно поменялось, а значит и производительность в пересчете на вложенный рубль зарплаты как минимум не снизилась.
Вот и еще один альтернативно одаренный нарисовался. Вам надо скорее бежать в нобелевский комитет — там таким пособие выписывают.
Та ну на. Вот к примеру нужно мне сделать пластиковый отвод на вентиляцию из листового материала нестандартного диаметра. Сейчас у меня от «посмотреть на чертеж» до «отдать дели сборщику» уходит минут 10 максимум. Ну ка на миллиметровке расчертите в натуральную величину, найдите пересечение плоскостей, потом перенесите это на лист пластика и лобзиком пильните, сколько времени уйдет?
Считать надо не количество занятых, а количество произведенного.
Я уже приводил вам пример — всю производственную программу сигнализаций Magic Systems делает один-единственный SMD-робот плюс машинка для групповой пайки. Еще несколько человеков подбирают за роботом хвосты — вставляют платы в коробочки и набивают провода в разъемы. Всё.
При СССР такой объем продукта паяли бы несколько сотен монтажниц, а сами сигналки были бы раз в десять больше размером — просто потому, что SMD-детали нереально ставить вручную. Хотя если надо — то реально, но монтажниц понадобится уже тыщи полторы.
И да — на ВАЗе, как известно, 40 тысяч человек, а на Хундай-рус — 2 тыщи, при том, что объем выпуска машин сходный. А чо так? А вот поэтому:
http://new.topru.org/wp-content/uploads/2018/10/0_79ff2_f8667425_XXL.jpg
Впрочем, дебил Стоун наверняка думает, что Ford-T собирать было сложнее, чем Хундай Солярис.
Ну, тащмта, аффтаретет, слова которого я привёл вот он:
Георгий Малинецкий
Заведующий отделом моделирования нелинейных процессов Института прикладной математики РАН им. Келдыша, профессор, член научного совета Военно-промышленной комиссии.
Если все так, как ви гогорите, мине очень печально за а) нелинейные процессы; б) институп математики; в) Келдыша; г) профессуру в целом; д) и военную промышленность.
Пойду порыдаю.
Нда — с
РАН — это давно уже сборище бездарных шарлатанов, не имеющих ни малейшего представления о реальности. Посмотри хотя бы на Жореса Алферова — нобелевского лауреата, кстати. Он, например, на голубом глазу рассказывал дуракам-журналистам, что СССР был впереди всего мира в полупроводниковой технике.
При этом точечный транзистор, пригодный к производству, был независимо разработан американцами Шокли и Браттейном в Белл Лабс и фашистами Матаре и Велкером в Германии. Фашисты свалили от наступающих советских войск и осели во французском филиале Westinghouse.
В мае 1949 года Матаре и Велкер объявили о начале мелкосерийного выпуска транзистронов для дальней телефонной связи. Уже в 1950 году они продемонстрировали Шокли и Браттейну работу транзисторных усилителей на телефонной линии Франция-Алжир. Серийное производство транзистора Белл Лабс «тип А» на Western Electric началось в 1951 году и в апреле 1952 года вышло на уровень 8400 транзисторов в месяц.
В СССР транзисторы делали из трофейного немецкого германия по ранней фашистской технологии Матаре и Велкера (чего удалось спереть — то и юзали), причем работавшие над этим А. В. Красилов и С. Г. Мадоян половину этой технологии тупо не поняли — отчего работы буксовали, выход годных кристаллов был мизерный, а сами кристаллы имели жуткий уровень шума.
Серийное производство точечных транзисторов (ТС1 — ТС7) началось в 1953 г., плоскостных (П1) — в 1955. Ну как производство — выпуск годных составлял единицы штук в неделю. Американский уровень «8400 транзисторов в месяц» для СССР был недостижим еще довольно долго — хотя еще в 1951 году правительство США потребовало, чтобы AT&T предоставило лицензии на свои технологии всем заинтересованным американским компаниям, соответственно весь техпроцесс был опубликован и благополучно стырен советскими шпионами, но СССР даже это не сильно помогло.
26 июня 1948 года Bell Labs подал патентную заявку на изобретение плоскостного транзистора, но стоявшая за ней теория была оглашена публично только год спустя (16—18 июня 1949 года) — после того, как эксперимент подтвердил теорию.
Публикация сделала Шокли безоговорочным авторитетом в физике полупроводников и привела к конфликту с Бардином, который в 1951 году ушёл из Bell Labs, чтобы сосредоточиться на исследованиях сверхпроводимости. Отношения Шокли и Бардина отчасти нормализовались только после присуждения Бардину, Браттейну и Шокли Нобелевской премии по физике за 1956 год.
А чо делали в это время совеццкие учонахи из академии наук? А ничего. Переписывали американские работы по полупроводникам и выдавали их за свои.
В декабре 1949 года Тил, Литтл и Эрни Бюлер построили первую опытную установку для вытягивания монокристаллов — пока ещё совсем небольших, не более 50 мм в длину и 10 мм в ширину. Если при вытягивании кристалла из расплава германия p-типа затравкой служил кристаллик n-типа, то внутри стержня формировался плавный p-n-переход.
12 апреля 1950 года Морган Спаркс вырастил методом Тила-Литтла трёхслойную NPN-структуру. Вначале из расплава вытягивалась низкоомная коллекторная область n-типа. Затем в расплав вбрасывали таблетку акцепторной примеси, растворявшуюся в тонком поверхностном слое расплава, — так формировался слой базы толщиной от 25 до 100 микрон. Сразу после создания базы в расплав вбрасывали таблетку донорной примеси для легирования эмиттера. Полученную трёхслойную NPN-структуру вырезали из кристалла, распиливали на продольные столбики и протравливали в кислоте для устранения поверхностных дефектов. Самой сложной операцией была контактная сварка 50-микронной золотой проволоки с 25-микронным слоем базы — для этого использовались прецизионные микроманипуляторы и специальный сплав золота с галлием. Примесь галлия, внедрявшаяся в кремний при сварке, расширяла приповерхностный p-слой базы, препятствуя короткому замыканию коллектора и эмиттера. Массовое производство германиевых транзисторов на выращенных переходах — первых полноценных биполярных транзисторов «по Шокли» — началось в 1951 году на Western Electric.
Эх, тисну-ка я это отдельной статьёй.
Пральна.А почему?А потому(открою тайну),что народ по соцсетям и разным игрищам шарится.Какая уж тут производительность…….
Привет,Птиц!
Шолом, Душа моя!
Лауреат Нобелевской премии Ричард Стоун УМЕР в 1991 году. Что он мог анализировать в 2000 — большой вопрос. Также как и то, что курил автор.
Переадресуйте вопрос Тиму — чудеса Господни , скорее, по его части.
Тема-то вобще интересная, особенно учитывая пенсионные наши реалии. Как сохранить деньги. Куда вкладывать и все такое. Но вопрос с недвижимостью автор (оригинальной статьи), ИМХО, не раскрыл.
Ну то есть нет примеров расчетов, нет примеров альтернатив и так далее. Совершенно не затронут вопрос кучи настроенных в чистом поле человейников, которые потом придется сносить, ибо нахрен не уперлись. Что делать с целыми такими микрорайонами. Когда все это станет стремительно дешеветь, то что делать?
Не рассмотрен момент, что как одна из корзин для яиц — недвижемость вполне Ок. Хотя по хорошему надо бы просчитать, сколько процентов денег в нее можно вложить.
В общем эта статья или как затравка к продолжению или заказ в стиле «не покупайте квартиры».
А ведь вопрос то интересный. Да и альтернативы хочется обсудить.
>>…кучи…человейников, которые потом придется сносить… ©
А есть примеры?
Ага, но это умирающие города советского типа, там хаты по 50 т.р. в приличных каменных домах.
Альтернатива жилью — золотая монета, табличку тут приводил насколько стоимость кв. м. жилья упала по сравнению со стоимости монеты.
НО у неё тоже куча недостатков, основной из них это не всегда в Государстве Российском её продать можно, в смутные времена у Вас монету экспроприировать будут, либо силовые попрошайки (долю малую), либо комиссары в пыльных шлемах («граждане сдавайте валюту» (с)). Запастись ею можно, но придётся зарыть на 20-100 лет, как клад для внуков с картой и крестиком, чтоб не изъяли.
Почему «в Государстве Российском»?в других иначе,чтоли?
Когда нечего вкладывать, то нет и никаких проблем.
Отделывал недавно новострой.
Сумма покупки хаты — 2300000
Вклал в ремонт заказчик — 270000/материал + работа/.
Хату взял под сдачу. Сдавать собирается за 15000+коммуналка.
Отбросив мелочи, типа ежегодного косметического ремонта вследствии разудалой эксплуатации арендатырем арендованного, получаем:
2570000 : 15000 ≈ 171 месяц или ≈14 лет.
Неплохо, неплохо
Только окупаемость, а прибыль когда попрёт?
Ну а вообщем как, то странно тратить на отделку больше стоимости жилья, под сдачу!!!