На днях состоялось знаменательное событие – цены на московскую недвижимость установили исторический максимум. Цены с ноября подбирались к максимуму, и даже начали корректироваться вниз, но новый год – новый рекорд.

Аккурат к 8 марта (статистика на 6.03) цены установили исторический максимум, превысив прошлый с весны 2022 года. Возможно, это связано с женским праздником и все мужчины поспешили сделать подарок своим половинкам?

Однако на рынке недвижимости — кризис. Доля нераспроданных квартир в сданных новостройках – 67%. То есть более 2/3 квартир в уже сданных домах не нашли покупателей. Поэтому многие лоты (например, большие двушки, трешки) можно купить уже в готовом виде и делать ремонт. И всё — по льготной ставке ипотеки.

А ведь раньше первичка скупалась почти вся еще на этапе строительства. Как же так, что же случилось?

А всё довольно просто — чтобы купить что-нибудь ненужное, нужно сначала продать что-нибудь ненужное.

Не поняли? Большинство покупают квартиры (особенно улучшенные — большие двушки, трешки) в рамках улучшения своих жилищных условий. То есть, например, семья хочет переехать из небольшой квартиры в более просторную в связи с рождением ребенка. Из накоплений у такой семьи обычно только кредитная квартира в спальнике с непогашенной ипотекой.

В этом случае:

1. квартира продается,
2. кредит гасится,
3. остаток идет в первый взнос на новое жилье

И тут проблема возникает на первом же пункте — квартиру не продать. У покупателя вторички нет льготной ипотеки, а значит, будет космическая ставка и невероятный платеж. На таких условиях квартиры никто не хочет покупать — зачем, если в новострое можно взять по льготной ипотеке?

Даже те, кому нужно заселиться прямо сейчас – при прочих равных теперь выбирают первичный рынок, т.к. есть уже построенные и сданные дома. А некоторые застройщики продают квартиры сразу с ремонтом и мебелью — бери и въезжай.

К слову, в Питере средняя номинальная зарплата всего 92 тысячи. Даже если оба родителя в семье пашут с такой зарплатой — это 184 тысячи в месяц.

При средней цене приличной двушки в спальном районе около 12 млн и 20% первоначального взноса, ежемесячный платеж по текущим ставкам получится – 140 тысяч рублей + ежегодная страховка.

Понятно, что даже при общем доходе в 184 тыр (минус налоги, минус платеж по ипотеке и страховка, минус коммуналка) такая ипотека — неподъемна. Там на еду и автобус до работы уже денег не останется.

Средняя ставка ипотеки на вторичке сейчас — около 17% годовых. Под столько дает Сбер, ВТБ предлагает 16.7%, большинство других банков предлагают ипотеку более 17% годовых, а кто предлагает меньше — у тех либо такие условия, под которые вы не пройдёте (например, Газпромбанк требует первый платёж 50% суммы), либо скрытые платежи (страховки и так далее).

Вполне логично и закономерно, что люди выбирают льготную ипотеку в первичке, пусть и по раздутым ценам. Но что делать со старым жильем? Его цена падает, но несмотря на это, число сделок снижается двузначными темпами, а предложение — растет. Срок экспозиции квартир растет драматически. Вторичку в спальнике сейчас тупо не продать — там нет никакого конкурентного преимущества, 100 000 абсолютно одинаковых лотов с разным цветом стен и диванов, так что кто предложит цену ниже — у того и купят. Отсюда прессинг и падение цен на вторичке.

И вы еще попробуйте найти на вторичке обЪект, у которого:

— один собственник,
— нет обременений,
— не в ипотеке,
— не за маткапитал.

Охренеете искать. Другими словами — 100 000 абсолютно одинаковых лотов это всё неликвид, покупка которого сопряжена с гемороем и потенциальным попадаловом.

Сейчас на рынке затишье, все ждут вероятного снижения ставки рефинансирования — после которой снизятся и ставки ипотеки.

Целый рынок ждунов.