Надежные вложения: недвижимость

Покупку недвижимости считают надежным вложением своих сбережений 55 россиян из ста. Сбербанку, находящемуся в народном рейтинге надежности инвестиций на втором месте, готовы доверить свои средства лишь 29 человек из сотни, золоту – 24.

Как человеку, в инвестиционном портфеле которого жилая недвижимость занимает существенное место, мне этот vox populi представляется довольно… интересным. Кажется, что общественное мнение сильно преувеличивает как надежность, так и доходность инвестиций в недвижимое имущество.

Начну с последнего. Если брать жилую недвижимость, сдаваемую в долгосрочную аренду (а 99% людей под «инвестиционной» покупкой недвижимости понимают именно это), то доходность на уровне 8-10% годовых следует считать очень хорошей (хрен вы такую еще получите, с учетом того, как быстро жильцы поганят не свою квартиру, как кидают с оплатой и так далее — и это не говоря о риске пожара и затопления). Гипотетический рост цен при этом вынесен за рамки расчетов, ибо 2008-й год показал, насколько сильно может подешеветь то, что якобы «всегда в цене». По некоторым объектам стоимость квадратного метра вышла на докризисный уровень только сейчас. Впрочем, те, кто вкладывался в начале 2009-го, сейчас ничуть не жалеют об этом.

Итак, по факту жилая недвижимость приносит доход примерно на уровне банковского депозита, при этом жилищную ренту – в отличие от процентов по депозиту – капитализировать (то есть снова пустить в дело под проценты) сложно.

Другое дело, что 6-8-10-15 миллионов рублей не всякому банку доверишь. И даже простой совет «раскидать» по 20-30 банкам по 700 тыс. руб. не очень прокатывает: долго, хлопотно и свои риски есть. Впрочем, выбор инвестиционных предпочтений – дело тонкое, личное, и к теме записи не относящееся.

Теперь о надежности. Очень распространено мнение, что с жильем – в отличие от банков, акций, облигаций и других активов – «ничего не может случиться». Ну, разве что метеорит (или взрыв бытового газа, что вероятнее) разрушит квартиру или дом полностью. К сожалению, это представление тоже далеко от действительности.

Строго говоря, приобретая, допустим, квартиру, вы покупаете не столько «стены-пол-потолок», сколько свое право владеть и распоряжаться именно этим объектом недвижимого имущества. Соответственно, надежность инвестиций в недвижимость напрямую зависит от того, насколько надежно защищено право собственности в той или иной юрисдикции.

В России с этим есть вполне известные проблемы. Тот же «Речник», к примеру… ОК, это – собственность и забота «элиты». Но есть и другие ситуации, в которых вполне добросовестный собственник жилья может против своей воли с ним расстаться – забесплатно или за весьма символическую «компенсацию».

Так, хорошо известно, что множество подводных камней таит в себе начавшаяся в 1990-х бесплатная приватизация жилья. Сейчас, конечно, риск столкнуться с иском «ущемленного в правах» сироты или сидельца намного ниже, чем еще 10 лет назад. Однако назначение «самого-самого крайнего» срока бесплатной приватизации подстегнуло интерес к этой теме, в одной только Москве может быть оформлено в частную собственность до полумиллиона квартир, и неизвестно, какие косяки на волне ажиотажа допустят регистраторы, и какими проблемами это аукнется в будущем.

Еще один источник рисков – ошибки или злоупотребления при оформлении разрешительной документации на строительство. Это касается как вторичного (тот же «Речник»), так и первичного рынка недвижимости. Все в той же «Новой Москве» обнаруживаются десятки объектов, построенных с нарушением закона. Например, многоквартирные дома, возведенные на территориях садовых товариществ. Их покупателям можно лишь посочувствовать.

Наконец, «на сладкое» – принудительный выкуп недвижимости при изъятии земельного участка, на котором она расположена, для государственных или муниципальных нужд. Причем, по ускоренному сценарию, апробированному в Сочи. Таким манером собираются действовать власти в «Новой Москве». Вполне возможно, что далее и другие регионы захотят использовать эти технологии.

Конечно, это далеко не полный перечень возможных проблем, да и «трабблы», связанные непосредственно с арендой в него не вошли. Тем не менее, и этого хватит, чтобы задуматься об альтернативных возможностях вложения средств.

Материал: http://a-nalgin.livejournal.com/287385.html
Настоящий материал самостоятельно опубликован в нашем сообществе пользователем Proper на основании действующей редакции Пользовательского Соглашения. Если вы считаете, что такая публикация нарушает ваши авторские и/или смежные права, вам необходимо сообщить об этом администрации сайта на EMAIL abuse@newru.org с указанием адреса (URL) страницы, содержащей спорный материал. Нарушение будет в кратчайшие сроки устранено, виновные наказаны.

You may also like...

29 Комментарий
старые
новые
Встроенные Обратные Связи
Все комментарии
Чтобы добавить комментарий, надо залогиниться.