Многоэтажки — это токсичный актив с коротким сроком жизни

Нацпроект «Жилье и городская среда» ставит целью резкое, в полтора раза, увеличение объемов строительства жилья к 2024 году — до 120 млн квадратных метров в год. Отношение к такому целевому показателю неоднозначное. Федеральные чиновники не могут признать невыполнимость президентского указания, но, кажется, они не очень верят в успех: пока стройка не растет, а падает. Ряд губернаторов и застройщики прямо заявляют о невыполнимости и ненужности такой задачи — хотя бы потому, что в стране нет платежеспособного спроса, способного поглотить столь большое количество жилья.

Паспортом национального проекта задается, что к 2024 году 80 миллионов квадратных метров ввода будет приходиться на многоэтажное жилье. В прошлом году его было построено 43 миллиона квадратных метров. Почти двукратный рост в условиях падающего рынка? Крайне маловероятно.

Но гораздо важнее, что сам путь многоэтажного строительства — это тупик. Не буду говорить об отрицательном влиянии многоэтажных железобетонных зданий на демографию, о низком комфорте и негуманности районов двадцатипятиэтажных домов — именно к такой этажности уже подошли в последнее время в России. Важно, что многоэтажное жилье не только противно человеческой природе, но и опасно, дорого, очень ресурсоемко.

Невозможно отрицать, что в случае пожара для домов выше 17 этажей у нас нет средств спасения людей. И не только у нас. Дело в том, что лестницы специальных пожарных машин выдвигаются до 63 метров, причем способность маломобильных граждан ими пользоваться никем не проверялась.

В двадцатиэтажном здании «потери» площадей на незадымляемую лестницу, лифтовые шахты, коридоры, места для коммуникаций — 30–35 процентов. На строительство этих площадей надо потратить ресурсы, но их невозможно продать. В советское время были открытые данные по себестоимости строительства: себестоимость квадратного метра семнадцатиэтажного дома даже по отношению к девятиэтажке считалась на 30 процентов выше.

Многоэтажки функционально неустойчивы к катаклизмам. Любой военный конфликт, теракт или природный катаклизм может привести к колоссальным катастрофам жизнеобеспечения. Отключили электричество в квартале многоэтажек — и все: не работают лифты, насосы и канализация, дома перестают отапливаться.

И у нас совсем не учитывается стоимость здания за время всего жизненного цикла. А на проектирование и стройку тратится в среднем всего 20 процентов от общих затрат на здание за все время его жизни. Остальные расходы — на эксплуатацию, ремонты и утилизацию материалов. Если учесть все затраты, то получится, что строительство многоэтажек — это трата огромных ресурсов сегодня и закладывание мины для будущих поколений.

Мы подошли к интересной, но мало обсуждаемой теме: что делать с современными железобетонными многоэтажками, когда у них истечет срок жизни. Согласно ГОСТу он определен в пятьдесят лет. Конкретная цифра сейчас не важна, исход один — снос. Возможен плановый капитальный ремонт. Но эти дома обладают низкой ремонтопригодностью. В одноэтажном доме поменять утепление и инженерные коммуникации довольно легко, но в двадцатипятиэтажном заселенном людьми доме очень сложно. В целом индустрии капитального ремонта многоэтажек у нас нет. В любом случае придется железобетонные дома сносить, и тут появляются серьезные проблемы.

Первая — как это делать. Я помню, после землетрясения в Спитаке нужно было разрушить и по возможности утилизировать всего несколько десятков панельных пятиэтажек. Это было сложно ввиду общей аварийности конструкций, но основной вопрос, где и как складировать лом. В Москве пятиэтажки разрушают подвешенной на стреле чугунной гирей, но как разрушить двадцатипятиэтажный дом? В мире нет элегантных способов сноса высотных домов — только взрывать. И что делать с микрорайоном? Отселять его весь? Ну хорошо, представим, что дом разрушили, и тогда встает следующий вопрос: а что делать с тем, что от него осталось? Разделить на фракции и использовать материалы вторично? Да, но чтобы перевезти на машинах, надо измельчить то, что осталось после разрушения или взрыва. Есть технологии, но они энергозатратны.

А дальше надо на заводе отделить бетон от металла: металл — на переплавку, а бетон может дробиться на мелкие фракции и использоваться как наполнитель в дорожном строительстве. Технологии разделения на фракции при небольших объемах есть, но как решать эту задачу в массовом масштабе, пока неизвестно. В мире нет эффективных технологий деструкции и утилизации железобетонных конструкций.

И тогда встает следующий вопрос: куда деть весь этот лом? Квадратный метр железобетонного здания весит примерно 1,3 тонны. Пятиэтажка площадью пять тысяч «квадратов» превращается в восемь тысяч тонн строительного мусора. В целом мы будем его иметь сотни миллионов тонн. В этом спрятана дьявольская ирония железобетона: это вечный конструкционный материал, но дома из него имеют весьма короткий срок службы.

Почему, зная о недостатках железобетонных многоэтажек, мы продолжаем их строить? Ответ крайне прост: в нынешней модели рынка это наиболее прибыльный и быстрый способ извлечения дохода из земельных участков. Это выгодно самому сильному участнику всего процесса — девелоперам и инвесторам. Будущие проблемы игнорируются, а покупатели вынуждены приобретать ту недвижимость, что для них строят.

PS. Могу смело ванговать, что через некоторое время эти вот гниющие советские дома, квартиры в которых вы оформили в собственность, будут сносить. Пока что в Москве и еще некоторых регионах это делают гуманным способом реновации — людям предоставляют (на халяву!) равноценное жильё в новых домах. Но эта музыка не будет играть долго — сначала начнут отселять в хибары соцнайма по минимальной норме, а потом и это перестанут делать. И на финише станут требовать у владельцев сносимого жилья не просто пойти на улицу, но еще и ОПЛАТИТЬ СНОС. Как это и делается на Западе.

После чего система плавно перетечет в дома соцнайма, квартиры в которых вам принадлежать уже не будут, вы их будете снимать у муниципалитетов, оплачивая аренду. Здравствуй, социализм!

Источник материала
Настоящий материал самостоятельно опубликован в нашем сообществе пользователем Proper на основании действующей редакции Пользовательского Соглашения. Если вы считаете, что такая публикация нарушает ваши авторские и/или смежные права, вам необходимо сообщить об этом администрации сайта на EMAIL abuse@newru.org с указанием адреса (URL) страницы, содержащей спорный материал. Нарушение будет в кратчайшие сроки устранено, виновные наказаны.

You may also like...

новее старее
Уведомление о
zhevak
zhevak

Вот тут не понял:

>> Квадратный метр железобетонного здания весит примерно 1,3 тонны.

Автор квадрат от куба вообще отличает? А цилиндр от круга? А круг от окружности?

Translitov
Translitov

Что же делать?

Базилевс
Базилевс

о
А5 болярин Пропер вытаскивает алармистов на всеобщее обозрение.
Единственное, что может быть здравого у иксперда Щ., — предвидение проседания цен на недвигу при резком увеличении сдачи нового жилья. Зато потребителю — хорошо…
Судя по откровениям «акалемика» Кривова, мы все умрем. .исключительно из-за многоэтажности. Вылитый британский учонах!

Henren
Henren

Социализм, ага. Путинизм — вот истинная причина всех нынешних российских бед, и этой тоже. Смотрим на северного соседа, фиников. Климат тот же, ни нефти, ни газа, ни промышленного леса. Никель еще т. Сталин отобрал. Но у них есть важнейшее преимущество — там нет ни Путина, ни путиноидов. И выясняется, что, оказывается, на севере можно жить нормально — в просторных индивидуальных домах, в коих и живет 90% населения Финляндии. И стоит пересечь границу, как оказывается, что вся пропаганда путинистов со ссылками на климат — наглое враньё. Можно нормально жить, нормально развиваться, нормально зарабатывать, нормально растить детей и севернее широты Питера. Единственное условие — отсутствие в стране коммунистов и их поганых перекрасившихся перевертышей, в виде Путина и его приспешников. Нет комворья — есть нормальная жизнь. Есть комворьё — будешь жить в их воровском аду.

Sobolek
Sobolek

>>нормально растить детей…
Что-то сомнительно. Учитывая финскую ювеналку.

miha_ford_talks_ru
miha_ford_talks_ru

В комментариях, много спорных утверждений. Выскажу свои мысли:
ИМХО, лучшая застройка на 4-5 этажей, с некоторым количеством 8-9 этажек, для разнообразия. Плюс закрытые дворы без машин (но с возможностью подъехать спецтехнике), велики, ограничения для авто и всякое такое. Ну чисто-варламовщина. А вот дальше начинаются нюансы…

В России машина таки нужна, поэтому надо где-то все же делать огромную стоянку. То есть тачка у многоквартирного дома при наличии нормального ОТ и велоинфраструктуры — она вобще не уперлась (кроме ряда специфических вещей по работе). Но мы же не ограничиваемся одним домом и работой.

Собственно на этом щас горит вся Европа и прочая варламовщина: народ перестал ездить в соседние города, снизилась связность, общение. Все стали запираться в своем районе. Взгляните на фотки Европы 60ых годов — все на авто активно ездили за город, а теперь если туда не идет скоростной поезд — хрен кто поедет. Соответственно нет обмена мнениями, опытом, недоволствами, достижениями. Как результат — общество начинает деградировать.

у нас в стране сгонять на выходные на 200 км попить квасу с друзьями из соседнего областного центра — нормальное явление. А в Европе вроде все рядом, но ездят максимум по работе.

Так что квартальная застройка, велики вместо машин, «общее пространство» (нет выделенных тротуаров и полос для авто), снижение скорости в городе до 50 км/ч, дороги-шиканы — это все хорошо, это нужно и нам с нашей смертностью на дорогах до Европы как до Луны. Но проблему связности людей придется как то решать, а для этого нужен личный транспорт и возможность вывести этот транспорт от места базирования к магистрали. А перед этим переместить людей (часто с грузом) от дома к месту стоянки авто.

__________________________________

Вобще, микрорайонная застройка, при условии, что одна УК или муниципалитет заведует всем микрорайоном, при условии 5-этажной высотности в общем лучше. Те же Хельсинки в части микрорайоном очень хороши. Тогда очень силно повышается связность людей при достаточной площади. 9 этажей терпимо, больше — ужас-ужам и перенаселенность Гонконга. А в опрятных 5-этажных микрорайонах находиться приятно: нет пустоты (индивидуальные дома и 2-этажные многоквартирники), но и нет перенаселенности.

_______________________

Проблема микрорайоном начинается с повышением этажности и попыткой выделения дворов. Тут же начинается бардак.

Как-то так.

Sobolek
Sobolek

Что плохого с выделением дворов?

miha_ford_talks_ru
miha_ford_talks_ru

А как его выделять в микрорайоне? У нас половина тех, кто живет с рождения в нашем и соседних домах — не знают какой у нас номер микрорайона. А уж где начинается, а где заканчивается двор — тем более. Хотя нам сильно проще — у нас ТСЖ. Где асфальт положили 10 лет назад и в нем не одной трещинки — это наше. А где коммунальщики каждый год меняют асфальт и бордюры (даже если они нормальные) — это территория муниципалитета.

Мы вот и с парковками порядок навели, с газонами, с уходом за деревьями. Да чего уж, у нас свои условия капремонта дома. Потихоньку все сами делаем. Где-то государство помогает, у него общие правила почему-то. Но реально часть работ мы сделали уже. Но я щас про дворы все же.

Еще момент, микрорайоные дворы нельзя закрыть шлагбаумом или хотя бы сделать не сквозным. Дворы тупо проходные. Поэтому бороться с носящимися таксистами и водятлами каршеринга можно только адскими лежаками. Но тут только может помочь большая УК, которая следит за порядком во всем микрорайоне, потому что отдельному двору, границы которого еще и никто не знает, ничего не сделать.

Sobolek
Sobolek

Это да, всё так.

iStroller
iStroller

Странно, что тут не вспоминают про подземные парковки в многоэтажках. В Канаде практически все жилые многоэтажки оборудованы подземными парковками решающими все проблемы. Двор для доставок и паркинг для посетителей. И так делается уже добрых полвека, лучшего и нечего желать. (И зимой тепло и сухо)

Gadina
Gadina

стоимость машина — места у нас в Барнауле от 1 ляма, а это на секундочку студия в соседнем доме. Вместе дружно посмеемся. Только этот лям не одноразовый, еще и за содержание нужно заплатить, это еще 2-3 р. в месяц, ну-ну….

miha_ford_talks_ru
miha_ford_talks_ru

А с чего вы взяли, что город вас должен обеспечивать парковочным местом? Вы когда дом строите или гараж ставите, вы же землю покупаете или арендуете. Или получаете еще по каким-нибудь правилам. А если вы купили ведро на колесах за пару лямов (да хоть за 50 тыров — не важно), с чего вам должны к нему парковочное место дать? Вон в Токио вобще тачку не купить, если ее негде парковать.

Абсолютно логично, что когда парковок мало — парковка должна быть платной. Других способов уравновесить спрос-предлжение в общем-то нет.

Естественно, что совсем бесплатные парковки убирать не стоит, я об этом писал выше. Люди просто начнут закукливаться в районах. Поэтому город ищет компромиссы. Например у дома вело парковка + гостевая для авто + небольшая платная для авто в подвале или у дома, а все машины на общей бесплатной стоянке на границе района.

Отдельный вопрос — ТСЖ. Тут вы в рамках кооператива сами решаете что да как. Только по статистике автовладельцев в домах обычно не более 20%, так что особо много вам земли не выделят, но тем не менее, рассчитывать на бесплатную парковку гораздо легче.

Sobolek
Sobolek

>>А с чего вы взяли, что город вас должен обеспечивать…
Вот это тема, вот это пласт)
А вы считаете, что не должен?
Это если по простому, в лоб.
Чо там эта япия с формозой? Плотность населения по сравнению с Россией ведь отличается, не так ли?
Почему не обязать застройщика обеспечить возводимый объект необходимыми парковочными местами?
Инфраструктура должна соответствовать числу жителей. Дет.сады, школы, парки, спортплощадки ну и, естественно, парковки. Надо создавать комфортную среду.
И примеров масса. Зачем делать плохо, когда можно хорошо?)

Ванёк26
Ванёк26

Когда плохо можно больше бабла срубить. Товарищи не понимают что так один раз купят ну другой…
А потом их башни будут пустыми стоять.

Sobolek
Sobolek

Всё так, верно.
Щас народ ходит, жалом водит, нос воротит, лоб морщит — выбор огромен.

miha_ford_talks_ru
miha_ford_talks_ru

Так в Москве со свободными площадями то как раз проблема, особенно в центре. Подземная парковка денег стоит, если ее бесплатно делать — это значит за нее платят все, кто машиной не пользуется — в том числе. Через общую цену недвижимости. Какой смысл человеку без авто оплачивать парковку тому, кто с авто?

Личный авто — это кстати не предмет первой необходимости. В отличии от школы, больницы и детского сада не является обязательным.

Нормально — это немного гостевой парковки, парковка для инвалидов (для них это действительно может быть предметом первой необходимости) и вполне нормально сделать парковку для авто каршеринга. Остальных, при дефиците мест — нафик. Нет дефицита — сколько угодно.

Вот в нашем районе 9-этажек дефицита в общем то и нет, мест хватает и для машин, и на все соц-объекты. Еще и можно попривередничать, ставить машину вдоль или поперек :-)

Sobolek
Sobolek

1. В Центр вообще нефиг лезть. Табу, харам и всё такое.
Ни застройщикам, ни автомобилистам.
2. Пространство за «трёхой», там да — в старых районах с парковкой всё окей.
Но ведь уплотняют, заразы.
Вот тут-то и надо бить по рукам, если инфраструктура перестает соответствовать числу жителей.
Земли много)) Вон как Коммунарку, Бутово осваивают.
Хотя, если проехаться по ул.Александры Монаховой, понимаешь, какой лютый песец будет у жителей с парковками.
В Подольских «Кузнечиках» тоже #опа.

miha_ford_talks_ru
miha_ford_talks_ru

>>> 2. Пространство за «трёхой», там
>>> да — в старых районах с парковкой
>>> всё окей. Но ведь уплотняют,
>>> заразы. Вот тут-то и надо бить по
>>> рукам, если инфраструктура
>>> перестает соответствовать числу жителей.

Так а наша Реновация, это же то же самое. Мы пятиэтажки меняем на 15-25 этажей, а не на 5. Так что там будет тоже платная парковка рано или поздно. Получается путь к сверхплотности идет с самого верха. Кому тогда по рукам давать.

Друзья вон отстояли сталинскую (это важно!) пятиэтажку со всей придомовой территорией (территория Ок, поэтому ее в реновацию включили), так аж прыгали от счастья. Но надо понимать, что пошли на конфликт, так что теперь им хрен кто будет помогать с ремонтами: все теперь сами. Но они понимали, на что шли.

Коммунарка, Кузнечики, Московский, Щербинка — тут все ясно. Это реальный трындец, который все равно придется рано или поздно сносить нахрен.

Но тут я буду наверное оптимистичен — если в стране будет более менее нормально, народ будет по-тихоньку рассасываться по стране, то есть начнется отток назад в регионы. Оно уже на самом деле началось.

miha_ford_talks_ru
miha_ford_talks_ru

Кстати, очень рекомендую открыть панораму улиц города Анкоридж (Аляска) на Гугл Картах. Будите сильно удивлены. Пробки, дороги через город, многоэтажки…
Ну разве что безопасность пеших относительно машин лучше продумана, но все равно далеко не Европа.

Вобще этими панорамами советую пройтись по многим городам, как крупным, так и захолустьям. США и ЕС. Восле текстов Варламова особенно рекомендую — он много где не ходит :-) Там много интересного. Что-то реально круче, чем у нас, а что-то вызывает полное недоумение.

Gena
Gena

Кароч, берёшь Дальневосточный гектар ̶а̶ ̶л̶у̶ч̶ш̶е̶ ̶д̶е̶с̶я̶т̶ь̶,и хреначишь в своё розумение инфраструктуру,инфразвук и инфракрас. Потом зовёшь одувана и ̶д̶а̶ё̶ш̶ь̶ ̶е̶м̶у̶ ̶м̶з̶д̶ы̶ показываешь велодорожки и надземные переходы для трамваев без заборов.

Xenophob
Xenophob

Аффтаржжот. Про капремонты порадовало, да, никто никогда такого не делал и вот опять. И про средства спасения, тож.

Про принципиальную неаозможность средств спасения пусть где-нить в Сеуле задвинет, вместе поржём. Вопрос со средствами спасения при пожаре там решили вообще два пальца об асфальт, индивидуальная хреновина типа сбруи, карабин к вмурованнуму крюку внутри и катапультируйся за борт, инерционная система не даст разбиться.

У нас в части ПБ подход принципиально другой, в части пожарной безопасности в выстоках открываем СП 253.1325800.2016, потом СП 1.13130 — СП 12.13130 (2009/2012) и много думаем.